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06 Set LAVORI CONDOMINIALI STRAORDINARI: ECCO I PASSI DA SEGUIRE

lavoro condominioLAVORI CONDOMINIALI STRAORDINARI: DALL’ASSEMBLEA DI CONDOMINIO ALLA DELIBERA.

Nei casi in cui vi sia necessità di eseguire lavori condominiali straordinari sui beni comuni (ad es. lavori di riparazione e/o sostituzione per guasti significativi, rifacimento della facciata e balconi, giardino comune, scale, ascensore, muri, tetto ecc.) è interessante capire cosa bisogna fare.

In primo luogo, l’amministratore di condominio provvederà a convocare l’assemblea condominiale inserendo all’ordine del giorno la voce relativa alla discussione e la deliberazione sulla necessità di approvare i lavori straordinari.

In secondo luogo, l’assemblea, discuterà sul punto e approverà l’effettuazione di detti lavori straordinari, secondo la maggioranza richiesta dalla legge (in seconda convocazione, devono essere presenti almeno un terzo dei condomini che rappresentino almeno un terzo dei millesimi). Nella delibera di approvazione è importante che siano fornite indicazioni dettagliate sulla tempistica e sulle modalità di effettuazione dei lavori.

In genere per evitare sorprese e valutare in maniera adeguata le offerte o preventivi presentate dalle ditte appaltatrici, è buona norma far preparare da un tecnico (es. ingegnere, il quale potrà essere nominato anche direttore dei lavori), un capitolato dei lavori da eseguirsi ed un computo metrico.

Successivamente, si raccoglieranno i preventivi di spesa di diverse imprese disposte ad eseguire i lavori condominiali specificati nel capitolato e, nel contempo, anche i singoli condomini potranno presentare dei preventivi.

In una successiva assemblea verranno discussi i diversi preventivi presentati possibilmente con la partecipazione dei rappresentanti delle imprese che hanno presentato i preventivi in modo da chiarire ogni dettaglio.

Conseguentemente, l’assemblea potrà deliberare e scegliere uno dei preventivi presentati stabilendo anche tempi e modalità di pagamento della spesa indicata nel preventivo prescelto per la realizzazione dei lavori condominiali.

Nel momento in cui l’assemblea approverà la delibera sarà costituito un fondo speciale in cui raccogliere “in anticipo” le somme dedicate al pagamento della ditta incaricata.

A questo punto, l’amministratore di condominio avrà l’incarico di sottoscrivere un contratto di appalto con la impresa vincitrice in cui andranno specificati, sulla base di quanto deciso dall’assemblea, i lavori che l’impresa dovrà eseguire, i tempi e modi di realizzazione dei lavori condominiali, le responsabilità per i casi di ritardo o di errori o di vizi nella esecuzione dei lavori.

L’amministratore di condominio avrà, inoltre, l’onere di predisporre tutto il necessario per fruire di eventuali detrazioni fiscali.

Avviati i lavori, l’amministratore, in base a quanto deciso dall’assemblea, provvederà a riscuotere dai condomini le somme secondo la rateizzazione decisa e a versarle con bonifico nelle casse dell’impresa esecutrice dei lavori.

Il saldo finale verrà corrisposto dopo l’esito positivo del cosiddetto collaudo, attraverso cui verrà effettuata la verifica finale della bontà dei lavori straordinari eseguiti nel condominio.

 

     Avv. Fedele Ercolano

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