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01 Mar L’amministratore di condominio: poteri e funzioni.

The house in human handsL’amministratore di condominio.

La figura dell’amministratore di condominio è prevista dal codice civile, che ne disciplina la nomina, la conferma e la revoca dello stesso.

In passato, l’incarico di amministratore di condominio veniva spesso conferito agli stessi condomini, che avessero del tempo libero, di frequente anziani e pensionati.

Da qualche decennio a questa parte, con la nuova regolamentazione della materia condominiale, si è andati verso una “professionalizzazione” della figura dell’amministratore di condominio.

Oggi molto spesso accade che l’incarico di amministratore venga affidato a professionisti esperti in materia (es. avvocati, commercialisti, ecc.), siano essi persone fisiche o una persone giuridiche (es, società specializzate).

 

Nomina dell’amministratore di condominio

A norma dell’art. 1129 cod.civ. quando i condomini sono più di otto, è obbligatoria la nomina di un amministratore.

I quorum per la nomina dell’amministratore sono stabiliti dall’art. 1136 cod.civ., ma in buona sostanza, sarà necessaria la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi (la metà del valore dell’edificio). Nel caso che l’assemblea non riesca a nominare un amministratore, si può ricorrere all’Autorità Giudiziaria, con ricorso al presidente del tribunale del luogo in cui si trovano gli immobili.

 

Durata e revoca incarico.

Nominato un amministratore di condominio, quest’ultimo, dura in carica per un anno, ma tale nomina si intende rinnovata annualmente (cd. prorogatio). Nel contempo, la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea con la maggioranza prevista per la sua nomina. Può altresì essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso di gravi irregolarità.

Le ipotesi di revoca giudiziale dell’amministratore sono descritte, dall’art. 64 disp. att. del codice civile, ossia i casi in cui: l’amministratore non convochi l’assemblea per l’approvazione dei conti o per la nomina di un nuovo amministratore, ometta di eseguire un provvedimento del giudice o dell’autorità amministrativa o di dare esecuzione ad una delibera assembleare, non apra il conto corrente condominiale, gestisca il patrimonio del condominio in maniera tale da creare un rischio di confusione tra questo e il suo patrimonio o quello di altri soggetti, non comunichi ai condomini la notificazione di un atto di citazione in giudizio che riguardi questioni che superano le sue attribuzioni, non effettui il rendimento dei conti entro 180 giorni dalla chiusura della gestione condominiale, non comunichi o comunichi in modo incompleto i propri dati, si rifiuti di fornire dati aggiornati sullo stato dei pagamenti, non curi la tenuta dei registri obbligatori o il recupero dei crediti, cancelli senza motivo delle formalità di annotazioni nei registri immobiliari a tutela del condominio.

 

Poteri dell’amministratore di condominio.

L’amministratore di condominio, ha il potere di convocare l’assemblea, di eseguire le delibere assembleari, di riscuotere i contributi, di erogare le spese necessarie per l’esercizio dei servizi comuni, di avviare autonomamente delle procedure di esecuzione forzata nei confronti dei condomini morosi, mentre il potere di far rispettare il regolamento condominiale, anche attraverso delle sanzioni, è in capo all’assemblea.

Nonostante sia l’amministratore il legale rappresentante del condominio, i suoi poteri di agire e di resistere in giudizio sono sempre subordinati all’espressa volontà dell’assemblea.

 

Cosa accade se l’amministratore cagiona danni al condominio?

In alcuni casi, il comportamento omissivo o irregolare dell’amministratore può anche cagionare danni al condominio, ma ovviamente, bisogna precisare che, i casi di revoca dell’amministratore di condominio, non possono costituire un conseguente ed automatico danno cagionato dall’amministratore nei confronti del condominio, di guisa, il medesimo danno andrà provato nel corso di un giudizio.

 

Compenso dell’amministratore di condominio.

Infine per il compenso dell’amministratore di condominio, bisogna dire che ad oggi, non esiste un tariffario professionale specifico, ragion per cui nel determinare il proprio compenso, si ricorre a vari criteri. Si può stabilire un compenso fisso, oppure può essere proporzionato alla dimensione del condominio, o ancora in misura percentuale rispetto al volume d’affari del condominio. In ogni caso, quale che sia l’ammontare del proprio compenso, per legge l’amministratore deve specificare in maniera analitica l’importo dovutogli quando accetta la nomina o al momento del suo rinnovo, in caso contrario, la sua nomina è da considerarsi nulla.

     Avv. Fedele Ercolano

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